Deux solutions efficaces : le démembrement de propriété et la SCI
Transmettre un bien immobilier peut sembler compliqué… mais il existe des solutions pour anticiper, payer moins d’impôts et éviter les conflits familiaux.
Les deux méthodes les plus utilisées : le démembrement de propriété et la SCI (Société Civile Immobilière).
1️⃣ Le démembrement de propriété : donner sans tout céder
Le démembrement consiste à séparer un bien en deux parties :
- L’usufruit : le droit de vivre dans le logement ou de toucher les loyers 🏡💶
- La nue-propriété : le droit de posséder le bien, mais sans l’utiliser tant que l’usufruit existe.
Comment ça marche ?
Les parents peuvent donner la nue-propriété à leurs enfants tout en gardant l’usufruit. Résultat :
- 👨👩👧👦 Les parents continuent d’habiter le logement ou d’en percevoir les loyers.
- 🔑 Les enfants deviennent propriétaires petit à petit et, au décès des parents, récupèrent la pleine propriété sans frais supplémentaires.
Avantage fiscal
Les impôts sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété (moins chère que la pleine propriété) → moins de droits de donation à payer 📉.
2️⃣ La SCI : posséder un bien à plusieurs, plus facilement
Une SCI (Société Civile Immobilière) est une société qui détient un ou plusieurs biens immobiliers. Chaque membre de la famille possède des parts de la société au lieu d’un morceau du logement.
Pourquoi c’est pratique ?
- 🤝 Pas de blocage : les décisions sont prises selon les règles prévues dans les statuts, plus besoin d’avoir l’accord de tout le monde à chaque étape.
- 🎁 Transmission plus simple : il est beaucoup plus facile de donner des parts de SCI que de partager directement un appartement.
- 💡 Moins d’impôts : on peut profiter des abattements fiscaux (100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans).
Le + malin
On peut combiner SCI + démembrement !
👉 Donner la nue-propriété des parts aux enfants tout en gardant l’usufruit pour continuer à toucher les loyers.
En résumé
- Le démembrement : transmettre un bien petit à petit, tout en gardant l’usage ou les loyers.
- La SCI : posséder et transmettre plus facilement à plusieurs, sans blocages et avec des impôts réduits.
Ces deux solutions sont souples, efficaces et reconnues par les notaires ✍️.
