💡 Et si aujourd’hui, on parlait d’investissement immobilier !?!?
Temps de lecture 4 min.
Prenons un exemple concret… et pas forcément le plus simple. Direction Mulhouse, la grande ville du sud de l’Alsace, qui abrite un immeuble unique : le seul gratte-ciel de l’Est.
Certains vont déjà lever les yeux au ciel : “Trop de charges, trop cher, pas très beau…”
Mais si ce qu’on considère souvent comme le pire exemple d’investissement Mulhousien… pouvait en réalité devenir un super cas d’école ?
Vous allez voir qu’avec une bonne stratégie et une étude sérieuse, même un bien atypique peut générer des résultats étonnants.
🧐 Mais au fait… c’est quoi la Tour de l’Europe ?
Conçue par François Spoerry en 1973, la Tour de l’Europe est un immeuble triangulaire de 100 mètres (112 m avec les antennes), qui symbolise le carrefour France–Allemagne–Suisse.
Elle domine le centre-ville et offre 180 logements, avec une vue exceptionnelle sur le centre ville, les Vosges, la Forêt-Noire et même les Alpes par beau temps.
Située juste au-dessus du centre commercial Porte Jeune, la tour bénéficie de tous les services urbains à ses pieds : parking, tramway, commerces, restaurants, cinéma, salle de sport…
Un quartier vivant, connecté et extrêmement pratique.
La mairie y possède les deux derniers étages et vient de rénover le restaurant panoramique tournant, avec l’objectif d’y installer un chef étoilé.
Le décor est planté alors passons à ce qui nous intéresse dans l’investissement; les chiffres:
🔍 Le bien décortiqué
Cet appartement de 107 m², situé au 11e étage, est une vente judiciaire suite à une succession.
Comme on peut le voir, l’appartement est totalement défraîchis et laissé à l’abondons depuis 4 ans par l’ancien propriétaire.
Prix de vente : 35 000 € (oui vous avez bien lu les Parisiens)
Frais de notaire: 2625€
Travaux à prévoir : estimés à 45 000 € (hors fenêtres et chauffage collectif). Cette estimation varie selon le niveau de finition et l’implication manuelle de chacun mais d’expérience ça reste une très bonne moyenne.
Charges de copropriété : 550 €/mois
Taxe foncière : 1 500 €/an
💰 Simulation de financement
• Emprunt sans apport: 110 % du projet (incluant frais de notaire)
• Durée : 20 ans
• Taux fixe : 3,20 % + assurance
• Mensualité prêt : 490 €/mois
• Charges de copropriété : 550 €/mois
• Total mensuel à sortir : 1 040 €/mois
• Coût à l’année: 1 040 € × 12 = 12 480 €
🧮 Trois scénarios simples proposés :
1. Location nue, la classique:
• Loyer : environ 900 €/mois = 10 800 €/an
• Dépenses annuelles : 12 480 € (prêt + charges)
• -1 680 € (140€/mois) à sortir de votre poche (aie)
• Puis viennent les Impôt sur les loyers (micro‑foncier, et exemple du Taux Marginal d’Imposition de 30 %) : = 3 569 € (ou TMI à 11%) 2133€
• Soit résultat net annuel : –5 249 € (3813€ a 11%)
❌ Non viable sauf pour une stratégie patrimoniale longue durée.
2. La colocation meublée (exemple du LMNP au réel)
• Loyers : 1 200 €/mois (3 chambres à 400€) = 14 400 €/an
• Déductions possible sous ce régime fiscal et directement imputable sur les impôts. (charges + amortissements + intérêts) : 14 800 €/an
• Résultat fiscal : –400 € → zéro impôt!
• Cash‑flow net : (14 400 – 12 480) – 0 = +1 920 € /an (soit 160€/mois, comme une petite augmentation de salaire et 0 impôts)
✅ Stratégie : stable, optimisée, cash‑flow positif (~160 €/mois).
3. Location courte durée type airbnb
• Tarif moyen : 80 € (basse saison) jusqu’à 160 € (haute saison, vacances, marché de noël, événements, etc..)
• Occupation : environ 40 % soit 146 nuits/an
• Revenus bruts : 146 × (≈ 106 €) = 15 520 €
Différentes stratégies fiscales sont envisageables. Les meilleures permettent également de nombreuses déductions directement imputables à l’impôt.
• Charges & déductions
• Conciergerie (15 %) : 2 328 €. Un minimum d’implication permet souvent d’optimiser fortement les coûts… et la rentabilité..
• Charges copro + taxe foncière : 8 100 €
• Amortissements : 4 300 €
• Assurance, compta, internet… : 1 650 €
• Total charges déductibles des impôts sur vos loyers: 16 378 €
• Résultat fiscal : –858 € → zéro impôt!
• Cash‑flow net : 15 520 – 12 480 = +3 040 € /an (253€/mois)
✅ Excellente rentabilité brute, idéal si gestion optimisée ou déléguée.
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🔎 En résumé
Ce “mauvais” bien réunit tous les atouts :
• Prix plancher et coût total maîtrisé
• Emplacement central et vue exceptionnelle
• Stratégies fiscales réfléchies permettant zéro impôt
• Cash‑flow positif si une bonne stratégie est définie.
💡 Ce n’est pas le bien qui est mauvais… c’est la **stratégie** qui fait la différence. Avec les bons conseils en investissement, même un bien atypique devient une machine à cash !
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(Cet appartement par contre n’est plus sur le marché depuis le 16 mai — c’est pourquoi j’offre cette étude !)
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