đź’¶ Dans l’immobilier, la différence entre un investissement rentable et un investissement qui coûte de l’argent se joue souvent sur… la stratégie d’exploitation.
Beaucoup de propriétaires achètent un bien, le louent “classiquement” et se contentent de couvrir leurs mensualités. Pourtant, avec une meilleure approche, le même bien peut générer beaucoup plus de revenus.
👉🏻 Je vais vous montrer un exemple concret.
🏠Cas de départ : un appartement “mal exploité”
• Localisation : ville moyenne en Alsace
• Prix d’achat : 130 000 €
• Crédit sur 20 ans (taux 3,5 % + assurance 0,34 %) : environ 630 €/mois
• Charges + taxe foncière + assurance habitation : 230 €/mois
• Mise en location nue (classique) : 700 €/mois
👉🏻 Résultat mensuel :700 € – (630 € + 230 €) = –160 €/mois
Le propriétaire se retrouve en cashflow négatif.L’appartement devient une charge, il se décourage et conclut que “l’immobilier, ça ne rapporte pas.”
🔑 Scénario 1 : passage en meublé (LMNP)
En location meublée, le même bien peut se louer 10-20 % plus cher qu’en nu.
• Loyer meublé : 850 €/mois
• Charges optimisées : 200 €/mois
• Crédit identique : 630 €/mois
👉🏻 Résultat mensuel :850 € – (630 € + 200 €) = +20 €/mois
Le bien devient équilibré, voire légèrement positif, et bénéficie d’une fiscalité très avantageuse grâce à l’amortissement en LMNP.
đź‘Ą Scénario 2 : colocation
En divisant l’appartement en deux chambres et en les louant séparément :
• 2 chambres à 475 € chacune = 950 €/mois
• Charges optimisées : 200 €/mois
• Crédit : 630 €/mois
👉🏻 Résultat mensuel :950 € – (630 € + 200 €) = +120 €/mois
Le même bien passe d’une perte de 160 € à un bénéfice de 120 €,soit 3 360 € de différence par an!
🛌 Scénario 3 : location courte durée (tourisme, week-ends, pros en déplacement)
• Revenus estimés : 1 400 €/mois (taux d’occupation 70 %)
• Charges (ménage, plateformes, conso) : 350 €/mois
• Crédit : 630 €/mois
👉🏻 Résultat mensuel :1 400 € – (630 € + 350 €) = +420 €/mois
Le bien devient une véritable machine à cash.
🚀 Enseignement à retenir
Ce n’est pas le bien qui est mauvais, c’est la stratégie.
Avec un seul et même appartement, on peut passer :
• de –160 € par mois (perte)
• à +420 € par mois (gain)
soit 580 € de différence chaque mois.
Alors, savez-vous ce que vous feriez avec 420 € de plus par mois en plus de votre salaire ??!
Bien sûr, il faut prendre en compte l’imposition, mais l’exemple est clair : un bien immobilier peut être une charge… ou un atout, selon la manière dont il est exploité.
Chez AK Consulting Immobilier, je vous aide à :
• analyser vos biens (ou futurs biens),
• comparer les stratégies possibles,
• et mettre en place celle qui correspond à vos objectifs et votre profil.
Et vous, avez-vous déjà un bien que vous pourriez exploiter différemment pour augmenter vos revenus ?
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