Quoi de mieux qu’un article d’un professionnel du courtage en financement qui traite de l’investissement immobilier ? 💼🏠
📘 Investissement locatif
✍️ Écrit par la rédaction de Meilleurtaux.com
📅 Mis à jour le 13 février 2025
⏱️ Temps de lecture : 11 min
L’investissement immobilier est depuis toujours une valeur refuge 🛡️ pour les Français 🇫🇷. Et pour cause, investir dans la pierre présente de nombreux avantages : réduction d’impôts 💸, développement du patrimoine 📈, revenus complémentaires 💰 ou encore préparation à la retraite 👴👵.
Meilleurtaux vous propose son guide complet 🧭 pour réussir votre investissement locatif.
🏠 Qu’est-ce que l’investissement locatif ?
L’investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier dans le but de le louer 🧾, et ainsi générer des revenus réguliers 💵. Il peut être meublé 🛋️ ou nu 🚪, en direct ou via des parts de SCPI 🏢 ou crowdfunding 🌐.
👉 L’objectif : augmenter son niveau de vie tout en réduisant parfois ses impôts 📉.
🧩 Les différents types d’investissements locatifs
🔹 Direct : achat d’un bien en propre, à louer (nu ou meublé, courte ou longue durée).
🔹 Indirect : via des parts de société (SCPI, OCPI, SCI) ou du crowdfunding immobilier 🤝.
📌 Certains dispositifs fiscaux 🧾 sont possibles :
✔️ Loi Malraux
✔️ Denormandie
✔️ Loc’Avantages
📢 À noter : les dispositifs Pinel et Pinel+ prennent fin au 1er janvier 2025 ❌
💡 Pourquoi se lancer dans l’investissement locatif ?
✅ Avantages financiers et patrimoniaux
- Création de revenus passifs 📥
- Acquisition d’un patrimoine solide 🏛️
- Possible plus-value 💹 à la revente
- Réduction d’impôts 🧾 via certains dispositifs
🔐 Sécurité et rentabilité
L’immobilier est une valeur refuge 🔒 :
- Moins volatil que la bourse 📉📈
- Revenus réguliers
- Indexation des loyers sur l’inflation 📊
👵 Préparation à la retraite
- Des revenus mensuels à vie après remboursement du prêt
- Un patrimoine à transmettre 🧬
🧭 Comment choisir son bien ?
📍 Critères essentiels :
- Emplacement 📌
- Prix d’achat 💶
- Type de bien 🏢🏡
- Année de construction 🧱
- Fiscalité 📑
- Urbanisme 🏗️
🏙️ Centre-ville vs périphérie :
- Centre : + loyers, + demande, + cher
- Périphérie : - cher, - demande potentielle
🆕 Neuf vs Ancien :
- Neuf 🆕 : + cher, pas de travaux, garanties 🛠️
- Ancien 🏚️ : moins cher, travaux, défiscalisation possible
💳 Financement
💡 Calcul de la capacité d’emprunt
👉 Taux d’endettement max : 35%
👉 Loyers potentiels pris en compte à 70%
❓ Investir sans apport ?
Possible ✅ mais il faut un dossier très solide 💼
🔄 Effet de levier du crédit
Utiliser l’argent de la banque pour se constituer un patrimoine plus important 🧮
📊 Fiscalité & optimisation
📑 Imposition des revenus locatifs
Location nue :
- Micro-foncier ou réel
- Déficit foncier possible 👌
Location meublée :
- Micro-BIC ou réel
- Statut LMNP 🧾 ou LMP
💸 Dispositifs de défiscalisation
- Malraux 🏛️ : jusqu’à -30%
- Denormandie 🛠️ : jusqu’à -21%
- Loc’Avantages 🤝 : jusqu’à -65%
🛠️ Gestion locative
📊 Location nue vs meublée :
Type: Souplesse: Loyers: Préavis:
Nue 🚪 Faible Moindres 3 mois
Meublée 🛋️ Moyenne + élevés 1 mois
Touristique 🏖️ Très souple Très élevés À définir
🧾 Charges locatives déductibles :
✔️ Intérêts d’emprunt
✔️ Assurance
✔️ Travaux
✔️ Frais de gestion
🔋 Normes énergétiques à respecter :
❌ G+ interdit depuis 2023
❌ G interdit dès 2025
❌ F en 2028, E en 2034
📈 Loyer gelé pour F & G
📈 Calcul de rentabilité
Formules de base :
- Rendement brut = (Loyers annuels / Prix d’achat) x 100
- Rendement net = ((Loyers – Charges) / Prix d’achat) x 100
🧮 Simulez votre rentabilité avec des outils dédiés
⚠️ Risques à éviter
🔻 Surestimation du bien
🔻 Mauvaise évaluation des travaux
🔻 Non-anticipation du marché
🏗️ Alternatives à l’investissement direct
🧱 SCPI (pierre-papier)
✔️ Revenu passif
✔️ Mutualisation des risques
❗ Capital non garanti
🌐 Crowdfunding immobilier
✔️ Rendement + élevé
❗ Risque + élevé
❗ Moins liquide
🧠 Conseils d’experts
✅ Analyse du marché local
✅ Étude des tendances
✅ Définir une stratégie claire
✅ Externaliser la gestion si besoin
❓ Foire aux questions
🔍 Qu’est-ce que le déficit foncier ?
Permet de réduire l’imposition si charges > loyers
📌 Quelles charges sont déductibles ?
Frais de gestion, assurance, intérêts, travaux…
📈 Quel est l’impact des taux ?
- taux = + coût du crédit = - rentabilité
💡 Immobilier vs autres placements ?
- sécurisé mais + contraignant que la bourse ou l’assurance vie
